Mathias Forsberg skrev:
Generellt har dock kreditgivningen stramats åt en smula - men fastighetspriserna sitigt. Här i Stockholms innerstad med 10 - 15 % 2009, otroligt nog. Däremot kan jag tänka mig att Australien, liksom övriga anglosaxiska världen, lånade ut betydligt mer vidlyftigt än svenska banker som var brända sedan krisen 1992. Den mest konservativa banken, Handelsbanken, har knappt haft några kreditförluster på bolån, att jämföra för med de svarta hål som vi sett i UK och USA där det gick bra att låna 125 % av bostadens värde.
De Amerikanska bankerna hade också extremt små kreditförluster fram till 2006 när priserna började falla...
Det genomsnittliga prisfallet i USA ligger på runt 30% och det har gjort att cirka 25% av låntagarna är skyldiga mer än vad deras hus är värda (1). Detta innebär alltså att när marknaden stog på topp 2005-2006 så hade 25% av låntagarna lån i intervallet 70+%.
Jag har inte hittat exakt samma siffra för Sverige, men enligt Statens Bostadskreditnämnd(2) gäller följande:
"Med hänsyn till hur lånetillväxten har utvecklats under året så kan de 22 procent av bostadsrättsinnehavarna som 2008 hade en belåning på 80 procent eller mer att ha en belåningsgrad på mer än 92 procent vi utgången av 2009. Motsvarande siffra för de 13 procenten mest skuldsatta småhusägarna kan förväntas vara 86 procent."
Med andra ord så är belåningsgraden i Sverige 2010 klart högre för bostadsrätter och jämförbar i småhus om man jämfört med USA 2005.
Jag är osäker på om de svenska bankerna verkligen förlorade några stora summor på privatbostäder i kraschen 1990.
I USA så är många stater, t.ex. CA och NV, non recourse. Detta innebär att en privatperson som har lånat pengar med ett hus som säkerhet kan "ge banken nycklarna" och banken har inga möjligheter att jaga övriga tillgångar. Det enda banken kan göra är att skjuta personens kreditvärdighet i sank. I non recourse så finns det lite bättre möjligheter att komma åt andra tillgångar, men det är trots allt relativt enkelt att gå i personlig konkurs.
I Sverige så är du personligt ansvarig för skulden vilket innebär att du åker på ett blankolån på mellanskillanden mellan försäljningspriset för tillgången och den totala skulden. Eftersom kronofogden är effektiv och kan utmäta din lön så har bankerna väldigt goda möjligheter att få betalt. Du kan visserligen ansöka om skuldsanering men det är osäkert om det beviljas för den här typen av belopp. Även om du får skuldsanering så kommer du tillbringa de närmaste fem åren på existensminimum medans resten av inkomsterna går till dina geldenärer vilket bör betala av stora delar av skulden.
Jag har ett antal släktingar och vänner till mina föräldrar som tvingades sälja med förlust under det tidiga 90-talet och samtliga åkte på att betala av mellanskillnaden.
Detta gör att Svenska banker inte har något direkt affärsmässig anledning att begränsa skuldsättningen hos privatpersoner.
För övrigt kan jag rekommendera en Harvardstudie (3). Figur 20 är speciellt intressant då den illustrerar effekten av "amorteringsfria lån" vs 30 års lån.
(1)
http://online.wsj.com/article/SB1000142 ... :b29569116
(2)
http://www.bkn.se/upload/Marknadsrappor ... _okt09.pdf , sidan 12
(3)
http://www.jchs.harvard.edu/publication ... on2009.pdf
. I toppen - dvs lyxklassen över $1½ miljon - säljs nästan ingenting sedan 2008.
